По данным компании Knight Frank, размер новейшего предложения кабинетов класса А и B в первом квартале 2013 года составил практически 260 тыс. кв. м - фактически вдвое больше, чем за аналогичный период прошедшего года. «Тенденция превышения размеров поглощения офисных помещений над размерами ввода новейшего предложения, соответствующая для рынка высококачественных офисных помещений Столичного региона прошедших лет, в 2013 году может поменять собственный вектор развития», - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

По подсчетам компании Jones Lang LaSalle, наикрупнейшей сделкой 1-го квартала этого гола является аренда компанией «Газпром» 24 тыс. кв. м в бизнес-центре «Варшавка Sky». «Также в числе больших транзакций - аренда офисных площадей Росжелдорпроектом в БЦ “Чайка Плаза IV” (3,5 тыс. кв. м), MasterCard в БЦ “Легенда” (1,8 тыс. кв. м), Nikon в БЦ “Дельта Плаза” (2 тыс. кв. м). Было заключено несколько больших сделок по продлению текущих договоров аренды: “Юнимилк” в офисном комплексе “Вятская” (2,15 тыс. кв. м); Scania в БЦ “Кругозор” (2,15 тыс. кв. м), Quintiles (1,6 тыс. кв. м) в БЦ “Аркуc II”», - ведает Лилиана Стоянова, управляющий направления аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle.

В целом,

по итогам I квартала в Москве было арендовано и куплено около 150 тыс. кв. м офисных площадей - этот показатель полностью сравним с уровнем прошедшего года.

А вот толика вакантных площадей, по данным компании Knight Frank, составляет 14,5% (увеличившись на 1,9 п.п.) для офисных объектов класса А и 12,8% для объектов класса B (снизившись на 1,7 п.п.). «Таковая ситуация разъясняется рвением ряда компаний переехать из наименее высококачественных кабинетов в бизнес-центры класса B, в связи с чем происходит повышение размеров поглощения офисных площадей класса B. Объекты этого класса завлекают арендаторов наиболее гибкими критериями аренды, возможностью арендовать офисные блоки с отделкой и огромным выбором, чем в классе А. Не считая того, в критериях не чрезвычайно стабильной экономической ситуации некие личные инвесторы, желая диверсифицировать портфель собственных активов, разглядывают возможность приобретения офисных помещений малой площади с целью следующей сдачи в аренду. Они также генерируют спрос на блоки в объектах конкретно класса В, так как в бизнес-центрах класса А покупка маленьких помещений фактически невозможна», - говорит Ольга Ясько, директор по исследованиям и аналитике компании Knight Frank Russia & CIS.

«Темпы ввода офисных площадей за пределами Садового Кольца опережают возможность их поглощения, потому от 10 до 17%, в зависимости от сектора остаются вакантными.

Иная ситуация с кабинетами складывается снутри Садового Кольца - спрос на высококачественные кабинеты превосходит предложение, и ситуация в ближнем будущем не поменяется из-за введенного запрета строительства коммерческой недвижимости в центре», - объясняет Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.

Невзирая на большее количество вакантный площадей уровень арендных ставок остается стабильным. По данным компании GVA Sawyer, по итогам 1 кв. 2013 г. уровень арендных ставок в классе A остался постоянным и для классных офисных площадей в центральном деловом районе (ЦДР) и составил $750 - $1 300 /кв.м в год (не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ составляют $650 - $750/кв.м в год - в пределах ЦДР, $370 - 550/кв.м в год - вне делового центра городка, на помещения класса В- - $250 - 400/кв.м. в год.

По данным компании Blackwood, в первом квартале 2013 года рост ставок аренды составил около 2-3%, в более ликвидных проектах - до 7%. По прогнозам профессионалов, до конца года рост ставок будет находиться на уровне 1-3% в квартал. Итоговой рост средней ставки аренды офисной недвижимости может составить 10-12%.

Выход новейших проектов не постоянно понижает среднюю стоимость арендных ставок. По мнению профессионалов компании Praedium, в столице есть несколько районов и направлений, где в офисных объектах ставки аренды можно считать завышенными. «Это Юго-запад, Ленинградское и Звенигородское направления. Даже активное офисное стройку и ввод новейших объектов в данных районах не влияет на понижение ставок аренды. Так, в районе метро “Калужская” завершается реконструкция БЦ “Смарт Парк”, ведется стройку 2 фазы бизнес-центра “9 Акров”, введены в эксплуатацию БЦ “Лотте” на Профсоюзной и Нео Гео на ул. Бутлерова. В районе Ленинградки раскрылись БЦ “Алкон” (класс А), Акрус (класс B), строится БЦ “Аэродом”», - комментирует Николай Девятилов, генеральный директор Praedium.

Но есть и иная динамика. «Ввод новейших площадей в районе Хамовников, привел к маленькому спаду недостатка в этом районе и, как следствие, там вышло маленькое снижение арендных ставок», - говорит Станислав Титоренко, управляющий отдела коммерческой недвижимости Delta estate.

В неких офисных проектах уровень вакантных площадей достаточно велик. К примеру, в «Москва-сити» свободно 19% площадей - такие данные приводит компания CBRE. Специалисты склонны разъяснять это не только лишь пополнением предложения в рамках ММДЦ, да и неуввязками снутри комплекса. «В текущее время Москва-Сити находится в процессе строительства: ведется стройку новейших МФК, транспортного терминала, подъездных дорог и новейших развязок, стройку новейших ветвей метро, проходящих через Москва-Сити и пр.

На данный момент не любая компания согласится на вышеуказанные временные неудобства, тем паче что как в Москве в целом, так и в Москва-Сити заявленные сроки сдачи комплексов в эксплуатацию часто переносятся, увеличивая опасности покупателей и инвесторов.

Наиболее того, почти все еще помнят кризисные времена, когда стройку почти всех объектов было заморожено», - говорит Константин Ковалев.

«Размер вольных площадей в “Москва-Сити” связан с недавним выходом на рынок пары больших проектов и является, скорее всего, временным явлением. Башни ММДЦ заполняются арендаторами в течение 2-3 лет, а спрос на офисную недвижимость на данный момент достаточно стабилен», - говорит Ольга Ясько.

«При выборе кабинета арендаторы постоянно придерживаются одной основной категории “цена-качество”. И в этом выборе, по-прежнему, выигрывают кабинеты класса В+. Преимуществом пользуются также офисные помещения с отделкой». - говорит Татьяна Тикова, директор Департамента по управлению активами Группы ПСН.